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Nebenkostenabrechnung - Nebenkosten verstehen lernen

Das lesen der Nebenkostenabrechnung ist für viele ein Buch mit sieben sigeln. Die Nebenkosten bereitet deshalb vielen Kopfschmerzen. Dabei gibt es ganz einfache und wichtige Punkte die bei einer Nebenkostenabrechnung zu prüfen sind. Schlussendlich geht es um bares Geld.

Die Grundsatzfrage für Immobilienbesitzer, die eine oder mehrere Wohnungen vermieten und besitzen ist, welche Kosten denn zu den Nebenkosten zählen. Es gilt der Grundsatz: Zu den Nebenkosten zählen Kosten und Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Liegenschaft, Wohnung resp. der Mietsache im Zusammenhang stehen.


Was darf nun in die Nebenkostenabrechnung

  • Kosten für den Kaltwasserbezug
  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Kosten für den Allgemeinstrom
  • Abwassergebühren
  • Hausabwartskosten
  • Kosten Umgebungsarbeiten wie Gartenpflege
  • Anschluss Kabel-TV-Gebühren

Die Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung müssen zudem vom Mieter nur gezahlt werden, wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind. Sind keine Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart worden, so geht das Gesetz davon aus, dass diese in der Miete enthalten ist.

Zu den wichtigsten Nebenkostenpositionen zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Sie fallen in der Nebenkostenabrechnung betragsmässig am stärksten ins Gewicht. Weil sie zudem starken preislichen Schwankungen unterliegen, werden sie vom Vermieter vorzugsweise vertraglich als Nebenkosten ausgewiesen.



Wie lese ich nun meine Nebenkostenabrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung beinhaltet die gesammten Nebenkosten, welche auf den einzelnen Mieter heruntergebrochen werden. Die Nebenkosten können auf die Quadratmeter, oder Wohnfläche eines Mieters verteilt werden. Bei Fernsehgebühren gibt es jedoch Ausnahmen. Hierzu gibt es eine Anschlussgebühr. Zudem gibt es einen Blogartikel, wie man Doppelzahlungen der TV Anbieter vermeiden kann.

Seit 1998 müssen zur Nebenkostenabrechnung eine verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen erstellt werden. Dies ist im Energiegesetz vom 26. Juni 1998 geregelt worden. Einige Kantone verlangen dies nicht nur für Neu- sondern auch für Altbauten. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung zu verstehen. Fehler sind bei der Berechnung schnell passiert.


Nebenkosten - Verrechnung durch Pauschale

Als Alternativ kann der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung weg lassen und in den Mietzins einfliessen lassen. Nebenkosten werden so auch gerne pauschal mit dem Mieter vereinbaren. So entsteht der Aufwand einer Nebenkostenabrechnung nicht. Beim Pauschalbetrag gibt es jedoch auch Regeln. Anstelle der Nebenkostenabrechnung darf der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten, der letzten drei Jahren verwendt werden.

Der Vermieter geht mit dieser Variante ein Risiko ein. Er kann vom Mieter nicht sofort eine Nachzahlung verlangen, wenn die Nebenkosten nicht gleich gedeckt sind. Somit nützt es auch nichts eine Nebenkostenabrechnung im Nachgang zu erstellen. Der Vermieter  muss wieder drei Jahre abwarten für den neuen Durchschnittswert. Das Gleiche gilt auch umgekehrt für den Mieter.

Eine Nebenkostenabrechnung kann dann nur noch erstellt werden, wenn beie Parteien einverstanden sind. Eine höhere Pauschale ist zudem mit dem Mieter unter Beachtung der Fristen gemäss Gesetz möglich. Dazu muss zwingen das amtliche Mietzinsanpassungsformular verwendet werden. Aus diesem Grund ist es wichtig eine Abrechnung lesen und verstehen zu können.


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