Wird die Mietzinserhöhung nicht richtig gemacht, so landet man schnell vor der Schlichtungsstelle. Aus verschiedenen Gründen kann der Mietzins durch die Liegenschaftsverwaltung oder durch den Eigentümer direkt angepasst werden. Dazu zählt z.B. auch nach einer Renovation oder bei einem Mieterwechsel. Dabei ist eine Mietzinserhöhung nicht willkürlich möglich.
Hierzu zählen:
Erhöhung des Referenzzinssatzes
Kostensteigerungen
Anpassung an die Teuerung
Wertvermehrende Investitionen (siehe "Wertvermehrende Investitionen - Was kann dem Mieter überwälzt werden?")
Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeit
Brutto- und Nettorendite
Anpassung nach Verkauf der Liegenschaft
Die Erhöhungsgründe der erwähnten Punkte 1 - 4 dürfen gemäss geltendem Mietrecht gleichzeitig in einer Mietzinserhöhung und die Punkte 5 - 7 müssen einzeln geltend gemacht werden.
Für die Erhöhung des Mietzinses ist die Liegenschaftsverwaltung und auch der Hauseigentümer verpflichtet, ein amtliches Mietzinsanpassungsformular zu verwenden, um damit den Mieter über die Anfechtungsmöglichkeiten der Erhöhung zu informieren. Geschieht dies nicht, ist die Mietzinserhöhung von Anfang an nichtig!
Die entsprechenden Formulare für die einzelnen Kantone erhalten Sie auf der Homepage des Hausvereines. Die formellen Voraussetzungen für eine Mietzinsanpassung sind übrigens auch im Obligationenrecht Artikel 269d erwähnt. So muss bei einer Mietzinserhöhung richtig vorgegangen werden. Im Idealfall wird dies über einen Profi wie die Immobilienverwaltung gemacht.
eigenhändig unterzeichnen
Die Begründung bei Mietzinserhöhung
Wichtig ist, dass die Anpassung eine klare Begründung der Erhöhung ausweist und eigenhändig unterzeichnet wird. Mehrere Anpassungsgründe (Punkte 1 - 4) sind einzeln im Detail aufzuführen. Bei den Mehrleistungen ist es zwingend notwendig, dass dem Mieter angezeigt wird, ob der Eigentümer Förderbeiträge erhalten hat oder nicht.
Mietzinsanpassungen können auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag vorgenommen werden. Das heisst, dass grundsätzlich bei Wohnungen nach Ablauf von drei Monaten und bei Geschäftsräumen nach Ablauf von sechs Monaten der Mietzins angepasst werden kann, sofern der Kündigungstermin gemäss Vertrag auf den Anpassungsstichtag hinfällt. Ansonsten ist die Mietzinsanpassung erst auf den nächsten Kündigungstermin hin möglich.
Dem Mieter wird nebst der Kündigungs - Anfechtung so die Chance gegeben, das Mietverhältnis ordentlich, also unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist, zu künden. In etwa gleich ist es bei der Nebenkostenabrechnung.
Zusätzlich muss beim Versand der Erhöhung beachtet werden, dass noch eine 10-tägige Bedenkfrist miteingerechnet werden muss. Nur so wird eine Mietzinserhöhung umgesetzt und hat die Rechtsgrundlage auch durchzukommen.
Mietzinserhöhung
Unser Tipp:
Versende die Mietzinserhöhung, welche übrigens eingeschrieben erfolgen muss, bis spätestens dem 10. des Monates, damit dem Mieter genug Zeit zur Abholung des Schreibens sowie für die erwähnte Bedenkfrist bleibt!
Wenn man lieber auf Nummer sicher gehen will, frage uns!! Wir helfen dir gerne bei der Mietzinserhöhung weiter.
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